В связи с фактическим срывом подавляющего большинства договорённостей между УК и инициативной группой, а также в связи с неудовлетворительным выполнением УК основных работ по содержанию общего имущества в начале июля инициативная группа направила в УК письменную претензию:
Генеральному директору
УК ООО «Техстрой» Мацкевичу Д.А.
от собственников квартир и машиномест
дома ул. Твардовского д. 12 корп. 2
Досудебная претензия.Мы, собственники квартир и машиномест дома Твардовского 12/2, ежемесячно и в полном объеме вносим плату за жилье, в том числе за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в нашем доме, а также дополнительные услуги. Все платежи можем подтвердить документально квитанциями об оплате.
В свою очередь, управляющая компания ООО «Техстрой» в соответствии со ст. 161 ЖК РФ несет обязанности по оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
По состоянию на 29 мая 2017 года общее имущество и инженерные системы нашего дома имеют многочисленные дефекты, ряд инженерных систем фактически не функционируют.
Ниже приводим перечень дефектов и нарушений, по большинству из которых в течение 2017 года (а по некоторым – уже в течение нескольких лет) мы неоднократно устно и письменно обращались в УК, для устранения которых УК до сих пор не приняла никаких мер:
1. С момента сдачи дома в декабре 2012 года и по сегодняшний день не функционирует ряд инженерных систем и оборудования дома:
a. При срабатывании пожарной сигнализации не открываются клапаны системы дымоудаления в подъездах и на подземном паркинге (на паркинге в ряде мест они постоянно находятся в открытом состоянии). В заявлении вх.№219 от 02.06.2017 нами были запрошены акты испытаний систем автоматической пожарной сигнализации и дымоудаления, а также системы водяного пожаротушения подземного паркинга за последний год, однако ответа на заявление до сих пор нет.
b. Не работают системы автоматической передачи показаний приборов учёта холодной и горячей воды, а также потребления электроэнергии.
По этому вопросу мы обращаемся в УК с 2015 года (впервые вопрос зафиксирован в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от 25.12.2015, в последний раз – в заявлении вх.№329 от 20.10.2016). Доводы УК, приведённые в письме исх.№159 от 22.05.2017, о том, что система находится в рабочем состоянии, мы считаем несостоятельными, поскольку УК продолжает настаивать на ежемесячной передаче показаний через консьержей или личный кабинет на сайте. В заявлении вх.№226 от 13.06.2017 мы попросили УК сообщить конкретный срок, в который будет осуществлено введение в эксплуатацию систем автоматического сбора показаний приборов учёта горячей и холодной воды (т.е. с какой даты собственникам квартир можно будет перестать ежемесячно передавать показания этих приборов в УК для оплаты ежемесячно потребленных ресурсов), однако ответа до сих пор нет.
c. На подземном паркинге не работают тепловые пушки на въезде и выезде.
2. Кровля дома имеет многочисленные протечки. В субботу, 01.07.2017, около 8:30 утра жители кв. 321, расположенной на последнем этаже 3 подъезда, услышали странные стуки с техэтажа. Поднявшись на техэтаж, жители обнаружили там дворников, устранявших последствия протечек. В нескольких местах с кровли капала вода, под некоторыми протечками была натянута полиэтиленовая плёнка для сбора воды (одна из них – непосредственно над щитками с электрооборудованием), в ряде мест установлены вёдра для сбора протекающей дождевой воды. Всё это не мешает УК вводить жителей в заблуждение, 15.06.2017 публикуя на своём официальном сайте новость о выполненных работах по устранению протечек кровли (
http://oootechstroy.ru/news/28801/).
3. В 2016 году в результате перепадов температур в 3 подъезде была разморожена труба, по которой с крыши отводится дождевая вода. УК до сих пор не восстановила её (это видно на 2-5 этажах, где вместо трубы между этажами – просто отверстие в перекрытии), а дождевая вода отводится в стояк канализации. В результате во время сильных дождей в кв. 321, расположенной на последнем этаже 3 подъезда, т.е. первой по ходу канализационного стояка, в который выведен сток дождевой воды, наблюдаются сильные шумы и бурление воды в унитазе и раковинах.
4. На подземном паркинге отключена система принудительной вентиляции. Доводы УК, приведённые в письме исх.№159 от 22.05.2017, о том, что включено несколько секций, и этого достаточно, мы считаем безосновательным отклонением от проектного решения, ущемляющим наши права. В заявлении вх.№226 от 13.06.2017 нами было запрошено заключение уполномоченной организации по вопросу о том, что для осуществления вентиляции подземного паркинга в проектном режиме достаточно функционирования «по одной вытяжке на каждом уровне», а работ всей системы согласно проекту является избыточной и нецелесообразной, однако ответа на заявление до сих пор нет.
5. Не выполняется ряд работ по обслуживанию инженерных систем:
a. Во многих квартирах имеются проблемы с вытяжкой (она тянет слабо, не тянет вообще либо дует в квартиру) – впервые вопрос зафиксирован в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от 25.12.2015. Кроме того, не выполняется чистка систем вентиляции, все вентиляционные каналы покрыты толстым слоем пыли, в квартирах (особенно в санузлах) постоянно оседает пыль (при том, что дом оборудован принудительной вентиляционной системой). В заявлении вх.№219 от 02.06.2017 нами были запрошены акты по проделанным работам и обслуживанию системы вентиляции за последний год, а в заявлении вх.№226 от 13.06.2017 была запрошена информация о том, все ли вентмашины работоспособны и включены, однако ответа на заявления до сих пор нет.
b. Не выполняется чистка оборудования ИТП и водопроводов от известково-коррозийных отложений, в результате чего из кранов регулярно течёт вода оранжевого цвета. В заявлении вх.№219 от 02.06.2017 нами были запрошены акты по обслуживанию ИТП (включая теплообменники) и по промывке систем холодного и горячего водоснабжения за последний год, однако ответа на заявление до сих пор нет.
c. Не выполняется регулярное обслуживание лифтов, в частности регулярная смазка всех узлов и механизмов, протяжка тросов и соединений, в результате чего двери лифтовых кабин скрипят при открытии/закрытии, лифтовые кабины пассажирских лифтов бренчат и шатаются при движении (с грузопассажирскими проблем нет), скрипят при остановке (особенно после спуска на 1 этаж), в лифтовом холле и квартирах последних этажей слышны технические шумы от работы лифтовых механизмов пассажирских лифтов (с грузопассажирскими проблем нет). Впервые вопрос зафиксирован в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от 25.12.2015.
Заявления УК, приведённые в письме исх.№159 от 22.05.2017, о том, что указанные скрипы и шумы являются конструктивными особенностями лифтов, мы считаем безосновательными попытками оправдать бездействие, ущемляющими наши права. В заявлении вх.№219 от 02.06.2017 нами были запрошены акты по проделанным работам с лифтами, включая ежемесячное ТО и замененных узлов, за последний год, а также акт дефектовки лифтов, который подтверждает, что шумы при работе (бренчание в кабинах при движении, скрипы при остановке, стуки и гул, слышимые на последнем этаже при движении) неустранимы и являются следствием конструктивных особенностей лифтов (выдается заводом-изготовителем лифтов), однако ответа на заявление до сих пор нет.
d. Не выполняется регулярное обслуживание (смазка) въездных и выездных ворот на подземный паркинг, в результате чего они издают скрежет и стуки при открытии/закрытии, чем в том числе доставляют дискомфорт жителям первых этажей. Впервые вопрос зафиксирован в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от 25.12.2015. В заявлении вх.№219 от 02.06.2017 нами были запрошены акты по обслуживанию и ремонту въездных и выездных ворот подземного паркинга за последний год, однако ответа на заявление до сих пор нет.
6. На подземном паркинге случаются регулярные протечки, причины и последствия которых своевременно не устраняются. Из-за протечек испорчена отделка стен и потолков подземного паркинга (в частности, напротив машиномест 249-250, рядом с машиноместами 236, 238, 239, 241, 278, 279, 306, 307, 308, 333, 334, между машиноместами 308 и 367, над машиноместами 213-214, в также на потолке от них до выезда из паркинга – этот список неполный). Кроме того, в ряде мест сделаны мелкие заплатки с их окраской явно отличающейся по цвету краской. Впервые вопрос зафиксирован в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от 25.12.2015. В заявлении вх.№219 от 02.06.2017 нами были запрошены акты выполненных работ по устранению протечек в подземном паркинге и косметическому ремонту повреждённых мест за последний год, однако ответа на заявление до сих пор нет.
7. ИТП, системы отопления и горячего водоснабжения дома работают под повышенными нагрузками – с давлением около 12-13 атмосфер. В заявлении вх.№171 от 21.04.2017 нами был запрошен доступ к проектной и рабочей документации ИТП, ВРУ, вентиляции и отопления, однако доступ к документации УК до сих пор не предоставила.
8. В квартирах на последних этажах регулярно слышны шумы, доносящиеся с техэтажа. В заявлении вх.№226 от 13.06.2017 мы попросили сообщить, есть ли на техническом этаже какое-либо оборудование систем водоснабжения (например, циркуляционные насосы), отопления, вентиляции или другие системы, которые могли бы издавать шумы при работе, однако ответа на заявление до сих пор нет.
9. При заселении собственники оплачивали восстановительный ремонт МОП по итогам периода массовых ремонтов из расчёта 150 руб. за 1 кв.м., т.е., если исходить из общей площади жилых помещений в доме в 29007 кв.м., было собрано 4 351 050 руб. на дом. По состоянию на сегодняшний день ремонты выполнены более чем в 90% квартир, однако УК постоянно откладывает проведение восстановительного ремонта (впервые вопрос о необходимости проведения восстановительного ремонта был зафиксирован в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от 25.12.2015 – в тот момент ремонт планировался на весну 2016 года, в протоколе встречи УК с инициативной группой жителей от ). В письме исх.№159 от 22.05.2017 УК сообщила, что до конца мая 2017 года предоставит дефектную ведомость для обсуждения и согласования состава и сроков проведения ремонтов МОП после массового проведения ремонтов в квартирах, однако ведомости до сих пор нет. В заявлении вх.№226 от 13.06.2017 нами была повторно запрошена указанная дефектная ведомость, а также озвучена просьба подтвердить наличие на счету УК средств, собранных на восстановление МОП, в полном объёме, а в случае, если объём фактически находящихся на счету УК средств меньше указанной выше суммы, сообщить сумму фактически оставшихся на счету УК целевых средств, а также причины уменьшения суммы (в случае, если в счёт этих средств производились какие-то ремонтно-восстановительные работы в МОП, предоставить акты выполнения этих работ с указанием их стоимости). Ответа на указанное заявление до сих пор нет.
10. С момента сдачи дома в декабре 2012 года и по сегодняшний день УК не проводит текущий ремонт. По состоянию на сегодня:
a. Заржавели и деформированы входные двери в подъезды, помещения с контейнерами мусоропровода и на паркинг, в ряде дверей разбиты стёкла. В письме исх.№159 от 22.05.2017 УК сообщила, что входные двери будут заменены до конца года. В заявлении вх.№226 от 13.06.2017 нами была запрошена информация о конкретном сроке, в который будут заменены заржавевшие и деформированные входные двери в подъезды, однако ответа до сих пор нет.
b. Испорчена отделка стен и потолков входных тамбуров в подъезды.
c. Испорчена отделка стен лестничных пролётов, ведущих от подъездов на подземный паркинг.
d. Испорчена отделка стен лестничных пролётов пожарной лестницы в подъездах (особенно на первых пяти этажах каждого подъезда).
e. После заваривания и разваривания мусороприёмников на них испорчена краска, образовалась ржавчина (на всех этажах всех подъездов).
f. Не горят лампы освещения балконов-переходов между лифтовыми холлами и пожарными лестницами (1 подъезд: этажи 6,15,16,техэтаж; 2 подъезд: этажи 7,10,12,17,21,22,23,техэтаж; 3 подъезд: этажи 2,3,5,9,10,11,23,техэтаж; 4 подъезд: этажи 3,6,13,21).
g. Облупилась краска на потолках балконов-переходов между лифтовыми холлами и пожарными лестницами (1 подъезд: этажи 4,9,12; 2 подъезд: этажи 2,4,9,12,13,15,17,20,21,22; 3 подъезд: этажи 4,10,11,12,13,14,15,23,24; 4 подъезд: практически все этажи);
h. Перегорели лампы освещения помещений с мусороприёмниками (3 подъезд: этажи 11,19,20,21; 4 подъезд: этажи 20,21,23);
i. Практически на всех этажах во всех подъездах имеются:
i. Отсутствующие напольные плинтуса около заменённых дверей
ii. Повреждённые панели подвесного потолка
iii. Повреждения на стенах (либо окраска фрагментов стен краской другого оттенка)
j. В 1 подъезде:
i. на 2 этаже имеется большое отверстие в стене в комнате с мусороприёмником.
ii. на 3 и 5 этаже в лифтовом холле образовалась щель между стеной и подвесным потолком.
iii. на 4 и 11 этажах провис подвесной потолок в лифтовом холле.
iv. на 6 этаже деформирована дверь грузового лифта.
k. Во 2 подъезде:
i. на 2 этаже вскрыт короб ливневой канализации.
ii. на 22 этаже в квартирном холле отсутствует фрагмент подвесного потолка около клапана системы дымоудаления.
iii. на 23 этаже сломаны датчики пожарной сигнализации.
l. В 3 подъезде:
i. В среднем лифте вываливается кнопка 8 этажа.
ii. В малом лифте ручка под зеркалом закреплена с помощью ветки от дерева.
iii. на 2-6 этажах вскрыт короб трубы ливневой канализации, торчат обломки трубы, нет некоторых панелей подвесного потолка.
iv. на 14 этаже нет ручки на окне в помещении мусороприёмника.
m. В 4 подъезде:
i. на 14 этаже не работает табло грузового лифта.
ii. на 19,20 и 23 этажах двери пассажирских лифтов задевают друг друга при открытии/закрытии, на них имеются вмятины.
n. Сломан датчик движения на выезде с верхнего уровня подземного паркинга.
11. Несмотря на то, что дом и все квартиры в нём по проекту и фактически оборудованы коллективными и индивидуальными приборами учёта тепловой энергии, расчёт платы за отопление производится без учёта показаний индивидуальных приборов учёта.
12. УК в одностороннем порядке изменила тариф на содержание, управление и текущий ремонт. С момента, как ООО "Техстрой" начало управлять нашим домом, в тарифы на управление и содержание жилых помещений и паркинга были включены конкретные суммы на ОДН по воде и электричеству. Таким образом, недавние законодательные нововведения 176-ФЗ от 29.06.2015 в нашем случае не должны были привести к росту платежей, т.к. в них (в частности в ст.12 указанного ФЗ) речь идёт о ПЕРВИЧНОМ включении указанных платежей в состав платы за содержание жилого помещения. Однако в квитанциях, выставляемых ООО "Техстрой" начиная с января 2017 г., расходы на ОДН вынесены в отдельные строки, а их суммы значительно превышают соответствующие значения тарифов, ранее утверждённых общим собранием собственников дома.
13. УК в одностороннем порядке сокращает объём оказываемых дополнительных услуг, не снижая при этом тариф:
a. С момента начала эксплуатации паркинга в 2014 году не проводится регулярная уборка паркинга (по договору механизированное мытьё полов должно осуществляться ежедневно, а протирка колесоотбойников, стояков, дверей, пожарных шкафов, указателей – раз в неделю).
b. С 16 декабря 2016 года был закрыт КПП на выезде со двора и соответственно уменьшена штатная численность охраны.
c. С 1 июля 2017 года частота влажной уборки в подъездах (с 3 по 24 этажи) была сокращена с ежедневной до 1-2 раз в неделю.
14. УК в нарушение требований закона указывает в квитанциях единый тариф на содержание в размере 49,65 руб./кв.м вместо его разделения на конкретный перечень обязательных и дополнительных услуг.
15. УК не включает в квитанции фактические текущие показания общедомовых приборов учёта электроэнергии и воды (как в жилой части дома, так и в паркинге), а включает только разницу между текущими и прошлыми показаниями, тем самым лишая собственников одной из возможностей контроля корректности начислений.
На основании вышеизложенного, руководствуясь Жилищным кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 и Законом о защите прав потребителя, требуем незамедлительно с момента поступления настоящей претензии принять меры по устранению допущенных нарушений и недостатков и устранить их в 30-дневный срок. В противном случае будем вынуждены с целью защиты своих жилищных прав и прав потребителей обратиться с жалобами в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру РФ, а также с исковым заявлением в суд.