ОСС 2018

Обсуждение вопросов управления домом, качества работы управляющей компании и тарифов
Аватара пользователя
Андрей Пономарев
Site Admin
Сообщения: 151
Зарегистрирован: 17 май 2015, 15:39

ОСС 2018

Сообщение Андрей Пономарев » 20 июл 2018, 22:50

Вводная информация о целях общего собрания собственников (далее ОСС)

Соседи, вам известна наша проблема в построении диалога с нашей УК «Техстрой». Уже почти 4 года мы проводим регулярные встречи с УК, однако решается только часть проблем – либо наиболее простые вопросы, либо вопросы, по которым игнорирование наших требований может дорого обойтись УК (грубо говоря, когда то, что мы требуем, является в том числе и требованием законов).

Апогеем наших отношений с УК стала ситуация с консьержами. Да, консьержей нам удалось сохранить, однако УК почти в 1,5 раза сократила их зарплату без сколь бы то ни было внятной мотивации (не менялись ни тариф, ни налоги и взносы). Тем самым УК фактически проигнорировала наши требования и, если бы мы не решились на временные доплаты консьержам, добилась бы их увольнения. При этом консьержи – фактически главные хранители комфорта и безопасности в подъездах: они знают всех жителей в лицо, знают о проблемах в подъезде.

До этой ситуации мы планировали провести ОСС с целью изменить договор управления с нашей УК «Техстрой» таким образом, чтобы УК не могла самостоятельно принимать решения по принципиальным для нас моментам (уборка, охрана, консьержи и т.д.).

Однако, проконсультировавшись с людьми, имеющими опыт в данной сфере, мы пришли к выводу, что изменение договора управления с 99% вероятностью будет игнорироваться Техстроем, а у нас будет только призрачная возможность бегать по судам и отстаивать свои права.

В этой связи мы предлагаем вынести на ОСС следующую структуру управления нашим домом. Мы создаём ТСЖ и от лица ТСЖ нанимаем управляющую компанию (если «Техстрой» согласится на такие условия – попробуем поработать с ними, если нет – выберем альтернативную УК: у нас уже есть одно конкретное предложение - http://tvardovskogo12-2.ru/alt_uk.pdf(предложение готовилось исходя из 4 постов охраны, поэтому тариф несколько выше), а также есть две предварительно заинтересованные в обслуживании нашего дома УК - "Серебряный квартет" и "Эксперт Сервис"). ТСЖ, являясь заказчиком услуг УК, сможет гораздо жестче влиять на ее работу в отличии от простых жителей, которыми фактически является инициативная группа. Кроме того, в случае проблем ТСЖ может оперативно (буквально в течение нескольких недель) расторгнуть с УК договор полностью или частично, поменять УК и/или в крайнем случае самостоятельно (минуя УК) заключить договора по принципиальным услугам (охрана, консьержи).

Ниже приведён перечень вопросов, которые мы планируем вынести на ОСС. Формулировки на данный момент приводятся не в строгой юридической форме, а в удобном для чтения виде.

Тех жителей, кто ещё не вступил в инициативную группу, для участия в обсуждении вопросов просим отправить запрос на вступление в группу в WhatsApp на номер +7 926 924 2227

С уважением,
Инициативная группа собственников Твардовского 12-2
http://tvardovskogo12-2.ru




Пояснение расчёта стоимости охраны и консьержей и итоговый размер тарифа:

Информация для расчётов: общая площадь помещений в доме - 34600 кв м, в том числе
• жилая 29000
• нежилая 1650
• машиноместа 3950

Консьержи:
Предлагаем платить консьержу на руки 20 т.р. за 2 недели (это больше, чем сейчас) - режим работы тот же (т.е. ночью консьерж спит).
8 консьержей по 2 недели в месяц - 260 тыс.руб./месяц, включая налоги.
Консьержей должны оплачивать только жилые и нежилые помещения, т.к. к паркингу они отношения не имеют.

Соответствено, тариф – 260 000 / (29 000 + 1 650) = 8,5 руб./кв.м.

Охрана («нормальная» охрана, которая реально не будет пускать во двор посторонних и будет следить за порядком во дворе и на паркинге):
Стоимость одного поста с 16-часовым рабочим днём – 90 тыс.руб. (включая налоги)

Есть два варианта организации охраны:

Без КПП на въезде (шлагбаум открывается только пультами), но с постоянным видеонаблюдением и патрулём
4 человека:
1) круглосуточное видеонаблюдение и мониторинг - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
2) патруль+реагирование на оперативные ситуации - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
3) въезд на паркинг - 1 человек (эту охрану оплачивают только владельцы машиномест)
Соответственно, тариф:
– для жилых и нежилых помещений - 3 * 90 000 / 34 600 = 7,8 руб./кв.м.
– для машиномест - 1 * 90 000 / 3 950 + 3 * 90 000 / 34 600 = 22,8 + 7,8 = 30,6 руб./кв.м.

Сохраняем КПП и добавляем видеонаблюдение+патруль
5 человек:
1) въезд во двор - 1,5 человека (эту охрану оплачивают только владельцы жилых и нежилых помещений, т.к. паркинг охраняется собственной охраной, а двором владельцы машиномест пользуются как жители квартир)
2) круглосуточное видеонаблюдение и мониторинг - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
3) патруль+реагирование на оперативные ситуации - 1 человек (эту охрану оплачивают все)
4) въезд на паркинг - 1 человек (эту охрану оплачивают только владельцы машиномест)
Соответственно, тариф:
– для жилых и нежилых помещений - 1,5 * 90 000 / (29 000 + 1 650) + 2,5 * 90 000 / 34 600 = 4,4 + 6,5 = 10,9 руб./кв.м.
– для машиномест - 1 * 90 000 / 3 950 + 2,5 * 90 000 / 34 600 = 22,8 + 6,5 = 29,3 руб./кв.м.

ИТОГО:
• На квартиру тариф на управление, содержание и ремонт получается такой:
27,6 + 8,5 + 7,8 (или 10,9) + 6 = 49,9 руб./кв.м. (или 53 руб./кв.м. – если хотим и видеонаблюдение, и КПП)
• На машиноместо тариф на управление, содержание и ремонт получается такой:
27,6 + 30,6 (или 29,3) + 6 = 64,2 руб./кв.м. (или 62,9 руб./кв.м. - при второй схеме охраны)
Исходя из расчёта среднего машиноместа площадью 14 кв.м. это 900 руб./мес. вместо 1603,31 руб./место сейчас
(+ дополнительно отопление, электричество и вода, как сейчас)



Повестка ОСС

Вопросы по существу:

1. Выбрать способ управления многоквартирным домом – ТСЖ

2. Утвердить устав ТСЖ

3. Принять решение о наделении ТСЖ правом принимать решения об использовании общего имущества и право обращаться в суд в интересах собственников по вопросам, связанным с общим имуществом
Это нужно, чтобы для решения каких-то локальных проблем по общему имуществу не тратить много времени и сил на проведение ОСС

4. Избрать членов правления ТСЖ в составе 4-х человек:
a. Пономарев А.В., кв. 321
b. Копылов С.В., кв. 168
c. Стаховская Д.М., кв. 212
d. Швецова Л.Е., кв. 43

5. Избрать председателем ТСЖ Пономарева А.В., кв. 321

6. Утвердить для жилых, нежилых помещений и машиномест тариф на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД соответствующим размеру, устанавливаемому органом государственной власти г. Москвы в соответствии с ч.3 ст. 156 ГК РФ, что с 1.07.2018 составляет 27,6 руб. за 1 кв.м.

7. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги консьержей собственникам жилых и нежилых помещений и установить тариф в размере 8,5 (или 12,75 – в зависимости от того, хотим мы круглосуточных консьержей или как сейчас) рублей за 1 кв.м. жилых и нежилых помещений

8. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги охраны придомовой территории собственникам жилых и нежилых помещений и установить тариф в размере 8,8 рублей за 1 кв.м. жилых и нежилых помещений

9. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги охраны подземного паркинга собственникам машиномест и установить тариф в размере 45,6 рублей за 1 кв.м. машиномест

10. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги дополнительной уборки МОП (подъездов, лифтов, паркинга) 4 раза в неделю и установить тариф в размере 6 рублей за 1 кв.м. жилых, нежилых помещений и машиномест
В рамки тарифа, утверждённого властями г.Москвы, заложена уборка МОП 1 раз в неделю. Мы считаем такую частоту уборки недостаточной, поэтому необходима доплата ещё за 4 дня – тогда уборка будет производиться каждый рабочий день.

11. Принять решение о заключении прямых договоров по обращению с твёрдыми коммунальными отходами
Прямые расчёты с ресурсниками (вопросы 11-14) нужны, чтобы у нас гарантированно не было долгов именно за коммунальные ресурсы – при такой схеме каждый житель платит им напрямую, а долги они взыскивают самостоятельно

12. Принять решение о заключении прямых договоров на холодное и горячее водоснабжение с ресурсоснабжающей организацией

13. Принять решение о заключении прямых договоров на водоотведение с ресурсоснабжающей организацией

14. Принять решение о заключении прямых договоров на отопление (теплоснабжение) с ресурсоснабжающей организацией

15. Избрать уполномоченными лицами по формированию земельного участка:
a. Пономарев А.В., кв. 321
b. Копылов С.В., кв. 168
c. Стаховская Д.М., кв. 212
d. Швецова Л.Е., кв. 43
Пояснение по вопросу: мы не планируем во что бы то ни стало оформлять дворовую территорию в собственность со всеми вытекающими. По информации от экспертов, принятие на ОСС решения о формировании земельного участка создаёт хитрую ситуацию: вроде бы жители уже обозначили желание оформить участок, и в результате городские власти считают, что оформление – вопрос времени, и не предъявляют претензии к заборам, шлагбаумам и пропускному режиму. Теоретически с момента принятия такого решения могут пройти годы и даже десятилетия в «промежуточном» состоянии, когда мы двор не оформили и не платим за его обслуживание и при этом распоряжаемся им как собственным. А уж если в какой-то момент припрёт – оформим.

16. Утвердить установку шлагбаумов

17. Утвердить ограждение придомовой территории

18. Принять решение по открытию/закрытию мусоропровода

19. Принять решение о необходимости установки во дворе дополнительных антипарковочных столбиков, лежачих полицейских и ограждений газона в соответствии с предложенным эскизом
Это нужно, чтобы обеспечить безопасность детей во дворе и пресечь парковку на газонах и перекрытия возможности пройти из подъезда на детскую площадку.

20. Принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчёте
Это нужно, чтобы деньги, собранные на капремонт нашим домом, не тратились на ремонт старых панелек, а ждали ремонта именно нашего дома.


Обязательные формальные вопросы:

21. Утвердить размер ежемесячного взноса на капремонт в размере, равном минимальному размеру, установленному органом государственной власти г. Москвы, что с 1.07.2018 составляет 17 руб. за 1 кв.м.

22. Принять решение об определении владельца спецсчёта – ТСЖ

23. Избрать председателем собрания Пономарева А.В., кв. 321

24. Избрать счетную комиссию собрания в числе 3-х человек:
a. Копылов С.В., кв. 168
b. Стаховская Д.М., кв. 212
c. Швецова Л.Е., кв. 43

25. Утвердить способ извещения собственников о решении общего собрания – на информационных стендах на 1 этажах в подъездах и на сайте tvardovskogo12-2.ru

26. Утвердить способ уведомления о всех последующих собраниях – на информационных стендах на 1 этажах в подъездах и на сайте tvardovskogo12-2.ru. Бланки для голосования собственники получают самостоятельно у консьержей на 1 этажах в подъездах.

27. Утвердить место хранения документов общего собрания у инициатора собрания Пономарева А.В. по адресу ул. Твардовского, д. 12, корп. 2, кв. 321

Аватара пользователя
Андрей Пономарев
Site Admin
Сообщения: 151
Зарегистрирован: 17 май 2015, 15:39

Re: ОСС 2018

Сообщение Андрей Пономарев » 03 дек 2018, 21:47

Уважаемые соседи!

Предлагаем к обсуждению документы к нашему общему собранию собственников:
Уведомление о собрании: https://yadi.sk/i/Fv6nn20yMBknQQ
Бланк решения для голосования: https://yadi.sk/i/fj4yJ2AN0Xv0dg
Проект Устава ТСН: https://yadi.sk/i/Iwu7BmuHbX3Iiw
Проект договора управления между ТСН и УК: https://yadi.sk/i/5MnH7tKeV7wQZQ
Проект Приложения к договору с расшифровкой тарифа: https://yadi.sk/i/PEVjzjOLQgCaNA
Проект Приложения к договору с требованиями к объёму оказываемых услуг: https://yadi.sk/i/6o58nDE-m83N0w
Проект Приложения к договору с требованиями к услугам консьержей и охраны: https://yadi.sk/i/dp-x42BstM6YNg
Проект Приложения к договору с описанием порядка перерасчётов при некачественном оказании услуг: https://yadi.sk/i/Hx-klyRea8_ugQ
Проект благоустройства двора, утверждённый Управой Строгино: https://yadi.sk/i/7dGzvT-_Nj__BA
Эскиз установки недостающих ограждений газонов: https://yadi.sk/i/GJ-2A6D3A2sfMg
Эскиз установки дополнительных антипарковочных столбиков и лежачих полицейских: https://yadi.sk/i/mM_w8XLD0DGO9g
Доп.информация по тарифу - с данными о том, сколько стоило бы содержание дворовой территории и вывоз снега силами УК, а не за счёт бюджета города, как сейчас: https://yadi.sk/i/aff0OEtTpFfGww

Напомним цели нашего собрания:
1. Создать ТСН, которое не будет вести самостоятельной деятельности, а наймёт УК. Проект Устава ТСН и договора управления между ТСН и УК предполагают, что фактически дом продолжит управляться силами профессиональной УК, но жители в лице представляющих их интересы членов Правления ТСН получат реальные рычаги влияния и контроля над деятельностью УК (вплоть до права БЕЗ проведения общего собрания расторгнуть договор управления и нанять другую УК в рамках того же тарифа и набора услуг). Таким образом, через ТСН не будет идти никаких финансовых потоков - договор управления между ТСН и УК подразумевает, что жители, как и сейчас, будут платить деньги непосредственно на счёт УК.
2. Установить конкретный набор услуг, которые УК обязана оказывать в рамках установленного тарифа. Теперь охрана территории и паркинга, консьержи и ежедневная влажная уборка МОП будут официально установлены решением ОСС, УК не будет иметь возможности сокращать или отменять эти услуги.
3. Узаконить наши шлагбаумы и ограждение территории двора, а также получить юридически значимое мнение жителей об установке дополнительных антипарковочных столбиков и лежачих полицейских во дворе.
4. Перейти на прямые расчёты за коммунальные услуги (отопление и вода) с ресурсоснабжающими организациями минуя УК (как мы сейчас оплачиваем электричество), чтобы у УК не было даже шансов на нецелевое использование этих денег и попытки перераспределить чей-то перерасход на соседей. При предлагаемой схеме каждый житель будет напрямую рассчитываться с поставщиком ресурсов за себя.
5. Получить юридически значимое мнение жителей о том, должен мусоропровод работать или нет.
6. Постараться собрать кворум и перейти-таки на сбор платежей за капремонт на спецсчёт именно нашего дома, а не в "общий котёл" (т.е. фактически на ремонт старого жилого фонда).

Напомним также, что по результатам нашего анализа объёма необходимых для качественного обслуживания дома услуг мы вели переговоры с несколькими УК. В итоге остановились на наиболее выгодном предложении. Итоговые тарифы такие:
1. на квартиры - 51,44 руб./кв.м (сейчас 49,65 руб./кв.м) - повышение на 3,5%
2. на машиноместа - 65,74 руб./кв.м (сейчас тариф установлен независимо от площади в размере 1603,31 руб./машиноместо, что при средней площади машиномест в 14 кв.м составляет 114,5 руб./кв.м) - снижение на 42,5%
В итоге общая сумма собираемых средств снизится. Перераспределение - небольшой рост тарифа на квартиры и серьёзное снижение на машиноместа - происходит ради повышения зарплаты консьержам и из-за изначально некорректного распределения финансовой нагрузки: в тариф на паркинг были необоснованно включены обслуживание лифтов (которые туда не ходят) и охрана дворовой территории (которая паркинг не охраняет и которую собственники машиномест фактически оплачивают дважды, являясь одновременно и собственниками квартир).
Для понимания детализации тарифа прикладываем файл с разбивкой. В файле справочно также приведена информация о том, сколько бы нам стоило содержание дворовой территории и вывоз снега не за счёт бюджета города, а силами УК (сейчас не предлагаем это на голосование, чтобы не повышать тариф - вернёмся к этому вопросу позже).

Также пояснение по оплате отопления по счётчикам. Мы проконсультировались с юристами, ситуация следующая. Чтобы платить за отопление по счётчикам, нужно, чтобы ВСЕ квартиры в доме произвели процедуру ввода своего счётчика в эксплуатацию (поскольку при сдаче дома это не было сделано централизованно). Чтобы это сделать, каждый собственник должен получить у застройщика документы на счётчики и провести поверку счётчика. Если хотя бы один собственник этого не сделает - оплата по счётчикам будет невозможна ни для кого. Обязать соседей это делать рычагов (законных) также не существует. Смысла включать этот вопрос в протокол ОСС также нет, т.к. такое решение не имеет никакого юридического смысла: возможность платить за тепло по счётчикам зависит только от ввода их всех в эксплуатацию, решение ОСС для этого не нужно.

Если у кого-то есть вопросы - предлагаем задать их в течение недели, чтобы до 9 декабря мы могли завершить обсуждение и начинать процедуру ОСС.

ira886443@mail.ru
Сообщения: 1
Зарегистрирован: 07 окт 2018, 22:56

Re: ОСС 2018

Сообщение ira886443@mail.ru » 09 янв 2019, 13:53

Здравствуйте! беспокоит один важный вопрос:
Эксперты Алексея Кудрина из Центра стратегических разработок предложили реформу товариществ собственников жилья. Их членами должны стать все жильцы многоквартирных домов, которые будут оплачивать долги неплательщиков ЖКУ
Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/society/11/10/2018/5 ... be30fa0cc4

Если сейчас это уже обсуждается и услуги за разработки оплачены Центру стр. разр., то, вероятнее всего - эти предложения примут. Долг за ЖКХ по дому большой.

Предложение: просто сменить УК, не создавать ТСЖ

житель кв 236 Ирина

Аватара пользователя
Андрей Пономарев
Site Admin
Сообщения: 151
Зарегистрирован: 17 май 2015, 15:39

Re: ОСС 2018

Сообщение Андрей Пономарев » 09 янв 2019, 13:57

ira886443@mail.ru писал(а):Здравствуйте! беспокоит один важный вопрос:
Эксперты Алексея Кудрина из Центра стратегических разработок предложили реформу товариществ собственников жилья. Их членами должны стать все жильцы многоквартирных домов, которые будут оплачивать долги неплательщиков ЖКУ
Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/society/11/10/2018/5 ... be30fa0cc4

Если сейчас это уже обсуждается и услуги за разработки оплачены Центру стр. разр., то, вероятнее всего - эти предложения примут. Долг за ЖКХ по дому большой.

Предложение: просто сменить УК, не создавать ТСЖ

житель кв 236 Ирина

Ирина, этот вопрос ранее обсуждался.
Это просто идея одного человека, никаких законопроектов и движения в эту сторону нет и не ожидается. Множество юристов уже высказались, что реализовать такую идею почти невозможно в рамках российского законодательства.
Поэтому волноваться не о чем.


Вернуться в «Содержание и управление домом»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость