ОСС 2018
Добавлено: 20 июл 2018, 22:50
Вводная информация о целях общего собрания собственников (далее ОСС)
Соседи, вам известна наша проблема в построении диалога с нашей УК «Техстрой». Уже почти 4 года мы проводим регулярные встречи с УК, однако решается только часть проблем – либо наиболее простые вопросы, либо вопросы, по которым игнорирование наших требований может дорого обойтись УК (грубо говоря, когда то, что мы требуем, является в том числе и требованием законов).
Апогеем наших отношений с УК стала ситуация с консьержами. Да, консьержей нам удалось сохранить, однако УК почти в 1,5 раза сократила их зарплату без сколь бы то ни было внятной мотивации (не менялись ни тариф, ни налоги и взносы). Тем самым УК фактически проигнорировала наши требования и, если бы мы не решились на временные доплаты консьержам, добилась бы их увольнения. При этом консьержи – фактически главные хранители комфорта и безопасности в подъездах: они знают всех жителей в лицо, знают о проблемах в подъезде.
До этой ситуации мы планировали провести ОСС с целью изменить договор управления с нашей УК «Техстрой» таким образом, чтобы УК не могла самостоятельно принимать решения по принципиальным для нас моментам (уборка, охрана, консьержи и т.д.).
Однако, проконсультировавшись с людьми, имеющими опыт в данной сфере, мы пришли к выводу, что изменение договора управления с 99% вероятностью будет игнорироваться Техстроем, а у нас будет только призрачная возможность бегать по судам и отстаивать свои права.
В этой связи мы предлагаем вынести на ОСС следующую структуру управления нашим домом. Мы создаём ТСЖ и от лица ТСЖ нанимаем управляющую компанию (если «Техстрой» согласится на такие условия – попробуем поработать с ними, если нет – выберем альтернативную УК: у нас уже есть одно конкретное предложение - http://tvardovskogo12-2.ru/alt_uk.pdf(предложение готовилось исходя из 4 постов охраны, поэтому тариф несколько выше), а также есть две предварительно заинтересованные в обслуживании нашего дома УК - "Серебряный квартет" и "Эксперт Сервис"). ТСЖ, являясь заказчиком услуг УК, сможет гораздо жестче влиять на ее работу в отличии от простых жителей, которыми фактически является инициативная группа. Кроме того, в случае проблем ТСЖ может оперативно (буквально в течение нескольких недель) расторгнуть с УК договор полностью или частично, поменять УК и/или в крайнем случае самостоятельно (минуя УК) заключить договора по принципиальным услугам (охрана, консьержи).
Ниже приведён перечень вопросов, которые мы планируем вынести на ОСС. Формулировки на данный момент приводятся не в строгой юридической форме, а в удобном для чтения виде.
Тех жителей, кто ещё не вступил в инициативную группу, для участия в обсуждении вопросов просим отправить запрос на вступление в группу в WhatsApp на номер +7 926 924 2227
С уважением,
Инициативная группа собственников Твардовского 12-2
http://tvardovskogo12-2.ru
Пояснение расчёта стоимости охраны и консьержей и итоговый размер тарифа:
Информация для расчётов: общая площадь помещений в доме - 34600 кв м, в том числе
• жилая 29000
• нежилая 1650
• машиноместа 3950
Консьержи:
Предлагаем платить консьержу на руки 20 т.р. за 2 недели (это больше, чем сейчас) - режим работы тот же (т.е. ночью консьерж спит).
8 консьержей по 2 недели в месяц - 260 тыс.руб./месяц, включая налоги.
Консьержей должны оплачивать только жилые и нежилые помещения, т.к. к паркингу они отношения не имеют.
Соответствено, тариф – 260 000 / (29 000 + 1 650) = 8,5 руб./кв.м.
Охрана («нормальная» охрана, которая реально не будет пускать во двор посторонних и будет следить за порядком во дворе и на паркинге):
Стоимость одного поста с 16-часовым рабочим днём – 90 тыс.руб. (включая налоги)
Есть два варианта организации охраны:
• Без КПП на въезде (шлагбаум открывается только пультами), но с постоянным видеонаблюдением и патрулём
4 человека:
1) круглосуточное видеонаблюдение и мониторинг - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
2) патруль+реагирование на оперативные ситуации - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
3) въезд на паркинг - 1 человек (эту охрану оплачивают только владельцы машиномест)
Соответственно, тариф:
– для жилых и нежилых помещений - 3 * 90 000 / 34 600 = 7,8 руб./кв.м.
– для машиномест - 1 * 90 000 / 3 950 + 3 * 90 000 / 34 600 = 22,8 + 7,8 = 30,6 руб./кв.м.
• Сохраняем КПП и добавляем видеонаблюдение+патруль
5 человек:
1) въезд во двор - 1,5 человека (эту охрану оплачивают только владельцы жилых и нежилых помещений, т.к. паркинг охраняется собственной охраной, а двором владельцы машиномест пользуются как жители квартир)
2) круглосуточное видеонаблюдение и мониторинг - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
3) патруль+реагирование на оперативные ситуации - 1 человек (эту охрану оплачивают все)
4) въезд на паркинг - 1 человек (эту охрану оплачивают только владельцы машиномест)
Соответственно, тариф:
– для жилых и нежилых помещений - 1,5 * 90 000 / (29 000 + 1 650) + 2,5 * 90 000 / 34 600 = 4,4 + 6,5 = 10,9 руб./кв.м.
– для машиномест - 1 * 90 000 / 3 950 + 2,5 * 90 000 / 34 600 = 22,8 + 6,5 = 29,3 руб./кв.м.
ИТОГО:
• На квартиру тариф на управление, содержание и ремонт получается такой:
27,6 + 8,5 + 7,8 (или 10,9) + 6 = 49,9 руб./кв.м. (или 53 руб./кв.м. – если хотим и видеонаблюдение, и КПП)
• На машиноместо тариф на управление, содержание и ремонт получается такой:
27,6 + 30,6 (или 29,3) + 6 = 64,2 руб./кв.м. (или 62,9 руб./кв.м. - при второй схеме охраны)
Исходя из расчёта среднего машиноместа площадью 14 кв.м. это 900 руб./мес. вместо 1603,31 руб./место сейчас
(+ дополнительно отопление, электричество и вода, как сейчас)
Повестка ОСС
Вопросы по существу:
1. Выбрать способ управления многоквартирным домом – ТСЖ
2. Утвердить устав ТСЖ
3. Принять решение о наделении ТСЖ правом принимать решения об использовании общего имущества и право обращаться в суд в интересах собственников по вопросам, связанным с общим имуществом
Это нужно, чтобы для решения каких-то локальных проблем по общему имуществу не тратить много времени и сил на проведение ОСС
4. Избрать членов правления ТСЖ в составе 4-х человек:
a. Пономарев А.В., кв. 321
b. Копылов С.В., кв. 168
c. Стаховская Д.М., кв. 212
d. Швецова Л.Е., кв. 43
5. Избрать председателем ТСЖ Пономарева А.В., кв. 321
6. Утвердить для жилых, нежилых помещений и машиномест тариф на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД соответствующим размеру, устанавливаемому органом государственной власти г. Москвы в соответствии с ч.3 ст. 156 ГК РФ, что с 1.07.2018 составляет 27,6 руб. за 1 кв.м.
7. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги консьержей собственникам жилых и нежилых помещений и установить тариф в размере 8,5 (или 12,75 – в зависимости от того, хотим мы круглосуточных консьержей или как сейчас) рублей за 1 кв.м. жилых и нежилых помещений
8. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги охраны придомовой территории собственникам жилых и нежилых помещений и установить тариф в размере 8,8 рублей за 1 кв.м. жилых и нежилых помещений
9. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги охраны подземного паркинга собственникам машиномест и установить тариф в размере 45,6 рублей за 1 кв.м. машиномест
10. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги дополнительной уборки МОП (подъездов, лифтов, паркинга) 4 раза в неделю и установить тариф в размере 6 рублей за 1 кв.м. жилых, нежилых помещений и машиномест
В рамки тарифа, утверждённого властями г.Москвы, заложена уборка МОП 1 раз в неделю. Мы считаем такую частоту уборки недостаточной, поэтому необходима доплата ещё за 4 дня – тогда уборка будет производиться каждый рабочий день.
11. Принять решение о заключении прямых договоров по обращению с твёрдыми коммунальными отходами
Прямые расчёты с ресурсниками (вопросы 11-14) нужны, чтобы у нас гарантированно не было долгов именно за коммунальные ресурсы – при такой схеме каждый житель платит им напрямую, а долги они взыскивают самостоятельно
12. Принять решение о заключении прямых договоров на холодное и горячее водоснабжение с ресурсоснабжающей организацией
13. Принять решение о заключении прямых договоров на водоотведение с ресурсоснабжающей организацией
14. Принять решение о заключении прямых договоров на отопление (теплоснабжение) с ресурсоснабжающей организацией
15. Избрать уполномоченными лицами по формированию земельного участка:
a. Пономарев А.В., кв. 321
b. Копылов С.В., кв. 168
c. Стаховская Д.М., кв. 212
d. Швецова Л.Е., кв. 43
Пояснение по вопросу: мы не планируем во что бы то ни стало оформлять дворовую территорию в собственность со всеми вытекающими. По информации от экспертов, принятие на ОСС решения о формировании земельного участка создаёт хитрую ситуацию: вроде бы жители уже обозначили желание оформить участок, и в результате городские власти считают, что оформление – вопрос времени, и не предъявляют претензии к заборам, шлагбаумам и пропускному режиму. Теоретически с момента принятия такого решения могут пройти годы и даже десятилетия в «промежуточном» состоянии, когда мы двор не оформили и не платим за его обслуживание и при этом распоряжаемся им как собственным. А уж если в какой-то момент припрёт – оформим.
16. Утвердить установку шлагбаумов
17. Утвердить ограждение придомовой территории
18. Принять решение по открытию/закрытию мусоропровода
19. Принять решение о необходимости установки во дворе дополнительных антипарковочных столбиков, лежачих полицейских и ограждений газона в соответствии с предложенным эскизом
Это нужно, чтобы обеспечить безопасность детей во дворе и пресечь парковку на газонах и перекрытия возможности пройти из подъезда на детскую площадку.
20. Принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчёте
Это нужно, чтобы деньги, собранные на капремонт нашим домом, не тратились на ремонт старых панелек, а ждали ремонта именно нашего дома.
Обязательные формальные вопросы:
21. Утвердить размер ежемесячного взноса на капремонт в размере, равном минимальному размеру, установленному органом государственной власти г. Москвы, что с 1.07.2018 составляет 17 руб. за 1 кв.м.
22. Принять решение об определении владельца спецсчёта – ТСЖ
23. Избрать председателем собрания Пономарева А.В., кв. 321
24. Избрать счетную комиссию собрания в числе 3-х человек:
a. Копылов С.В., кв. 168
b. Стаховская Д.М., кв. 212
c. Швецова Л.Е., кв. 43
25. Утвердить способ извещения собственников о решении общего собрания – на информационных стендах на 1 этажах в подъездах и на сайте tvardovskogo12-2.ru
26. Утвердить способ уведомления о всех последующих собраниях – на информационных стендах на 1 этажах в подъездах и на сайте tvardovskogo12-2.ru. Бланки для голосования собственники получают самостоятельно у консьержей на 1 этажах в подъездах.
27. Утвердить место хранения документов общего собрания у инициатора собрания Пономарева А.В. по адресу ул. Твардовского, д. 12, корп. 2, кв. 321
Соседи, вам известна наша проблема в построении диалога с нашей УК «Техстрой». Уже почти 4 года мы проводим регулярные встречи с УК, однако решается только часть проблем – либо наиболее простые вопросы, либо вопросы, по которым игнорирование наших требований может дорого обойтись УК (грубо говоря, когда то, что мы требуем, является в том числе и требованием законов).
Апогеем наших отношений с УК стала ситуация с консьержами. Да, консьержей нам удалось сохранить, однако УК почти в 1,5 раза сократила их зарплату без сколь бы то ни было внятной мотивации (не менялись ни тариф, ни налоги и взносы). Тем самым УК фактически проигнорировала наши требования и, если бы мы не решились на временные доплаты консьержам, добилась бы их увольнения. При этом консьержи – фактически главные хранители комфорта и безопасности в подъездах: они знают всех жителей в лицо, знают о проблемах в подъезде.
До этой ситуации мы планировали провести ОСС с целью изменить договор управления с нашей УК «Техстрой» таким образом, чтобы УК не могла самостоятельно принимать решения по принципиальным для нас моментам (уборка, охрана, консьержи и т.д.).
Однако, проконсультировавшись с людьми, имеющими опыт в данной сфере, мы пришли к выводу, что изменение договора управления с 99% вероятностью будет игнорироваться Техстроем, а у нас будет только призрачная возможность бегать по судам и отстаивать свои права.
В этой связи мы предлагаем вынести на ОСС следующую структуру управления нашим домом. Мы создаём ТСЖ и от лица ТСЖ нанимаем управляющую компанию (если «Техстрой» согласится на такие условия – попробуем поработать с ними, если нет – выберем альтернативную УК: у нас уже есть одно конкретное предложение - http://tvardovskogo12-2.ru/alt_uk.pdf(предложение готовилось исходя из 4 постов охраны, поэтому тариф несколько выше), а также есть две предварительно заинтересованные в обслуживании нашего дома УК - "Серебряный квартет" и "Эксперт Сервис"). ТСЖ, являясь заказчиком услуг УК, сможет гораздо жестче влиять на ее работу в отличии от простых жителей, которыми фактически является инициативная группа. Кроме того, в случае проблем ТСЖ может оперативно (буквально в течение нескольких недель) расторгнуть с УК договор полностью или частично, поменять УК и/или в крайнем случае самостоятельно (минуя УК) заключить договора по принципиальным услугам (охрана, консьержи).
Ниже приведён перечень вопросов, которые мы планируем вынести на ОСС. Формулировки на данный момент приводятся не в строгой юридической форме, а в удобном для чтения виде.
Тех жителей, кто ещё не вступил в инициативную группу, для участия в обсуждении вопросов просим отправить запрос на вступление в группу в WhatsApp на номер +7 926 924 2227
С уважением,
Инициативная группа собственников Твардовского 12-2
http://tvardovskogo12-2.ru
Пояснение расчёта стоимости охраны и консьержей и итоговый размер тарифа:
Информация для расчётов: общая площадь помещений в доме - 34600 кв м, в том числе
• жилая 29000
• нежилая 1650
• машиноместа 3950
Консьержи:
Предлагаем платить консьержу на руки 20 т.р. за 2 недели (это больше, чем сейчас) - режим работы тот же (т.е. ночью консьерж спит).
8 консьержей по 2 недели в месяц - 260 тыс.руб./месяц, включая налоги.
Консьержей должны оплачивать только жилые и нежилые помещения, т.к. к паркингу они отношения не имеют.
Соответствено, тариф – 260 000 / (29 000 + 1 650) = 8,5 руб./кв.м.
Охрана («нормальная» охрана, которая реально не будет пускать во двор посторонних и будет следить за порядком во дворе и на паркинге):
Стоимость одного поста с 16-часовым рабочим днём – 90 тыс.руб. (включая налоги)
Есть два варианта организации охраны:
• Без КПП на въезде (шлагбаум открывается только пультами), но с постоянным видеонаблюдением и патрулём
4 человека:
1) круглосуточное видеонаблюдение и мониторинг - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
2) патруль+реагирование на оперативные ситуации - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
3) въезд на паркинг - 1 человек (эту охрану оплачивают только владельцы машиномест)
Соответственно, тариф:
– для жилых и нежилых помещений - 3 * 90 000 / 34 600 = 7,8 руб./кв.м.
– для машиномест - 1 * 90 000 / 3 950 + 3 * 90 000 / 34 600 = 22,8 + 7,8 = 30,6 руб./кв.м.
• Сохраняем КПП и добавляем видеонаблюдение+патруль
5 человек:
1) въезд во двор - 1,5 человека (эту охрану оплачивают только владельцы жилых и нежилых помещений, т.к. паркинг охраняется собственной охраной, а двором владельцы машиномест пользуются как жители квартир)
2) круглосуточное видеонаблюдение и мониторинг - 1,5 человека (эту охрану оплачивают все)
3) патруль+реагирование на оперативные ситуации - 1 человек (эту охрану оплачивают все)
4) въезд на паркинг - 1 человек (эту охрану оплачивают только владельцы машиномест)
Соответственно, тариф:
– для жилых и нежилых помещений - 1,5 * 90 000 / (29 000 + 1 650) + 2,5 * 90 000 / 34 600 = 4,4 + 6,5 = 10,9 руб./кв.м.
– для машиномест - 1 * 90 000 / 3 950 + 2,5 * 90 000 / 34 600 = 22,8 + 6,5 = 29,3 руб./кв.м.
ИТОГО:
• На квартиру тариф на управление, содержание и ремонт получается такой:
27,6 + 8,5 + 7,8 (или 10,9) + 6 = 49,9 руб./кв.м. (или 53 руб./кв.м. – если хотим и видеонаблюдение, и КПП)
• На машиноместо тариф на управление, содержание и ремонт получается такой:
27,6 + 30,6 (или 29,3) + 6 = 64,2 руб./кв.м. (или 62,9 руб./кв.м. - при второй схеме охраны)
Исходя из расчёта среднего машиноместа площадью 14 кв.м. это 900 руб./мес. вместо 1603,31 руб./место сейчас
(+ дополнительно отопление, электричество и вода, как сейчас)
Повестка ОСС
Вопросы по существу:
1. Выбрать способ управления многоквартирным домом – ТСЖ
2. Утвердить устав ТСЖ
3. Принять решение о наделении ТСЖ правом принимать решения об использовании общего имущества и право обращаться в суд в интересах собственников по вопросам, связанным с общим имуществом
Это нужно, чтобы для решения каких-то локальных проблем по общему имуществу не тратить много времени и сил на проведение ОСС
4. Избрать членов правления ТСЖ в составе 4-х человек:
a. Пономарев А.В., кв. 321
b. Копылов С.В., кв. 168
c. Стаховская Д.М., кв. 212
d. Швецова Л.Е., кв. 43
5. Избрать председателем ТСЖ Пономарева А.В., кв. 321
6. Утвердить для жилых, нежилых помещений и машиномест тариф на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД соответствующим размеру, устанавливаемому органом государственной власти г. Москвы в соответствии с ч.3 ст. 156 ГК РФ, что с 1.07.2018 составляет 27,6 руб. за 1 кв.м.
7. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги консьержей собственникам жилых и нежилых помещений и установить тариф в размере 8,5 (или 12,75 – в зависимости от того, хотим мы круглосуточных консьержей или как сейчас) рублей за 1 кв.м. жилых и нежилых помещений
8. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги охраны придомовой территории собственникам жилых и нежилых помещений и установить тариф в размере 8,8 рублей за 1 кв.м. жилых и нежилых помещений
9. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги охраны подземного паркинга собственникам машиномест и установить тариф в размере 45,6 рублей за 1 кв.м. машиномест
10. Принять решение о необходимости оказания доп.услуги дополнительной уборки МОП (подъездов, лифтов, паркинга) 4 раза в неделю и установить тариф в размере 6 рублей за 1 кв.м. жилых, нежилых помещений и машиномест
В рамки тарифа, утверждённого властями г.Москвы, заложена уборка МОП 1 раз в неделю. Мы считаем такую частоту уборки недостаточной, поэтому необходима доплата ещё за 4 дня – тогда уборка будет производиться каждый рабочий день.
11. Принять решение о заключении прямых договоров по обращению с твёрдыми коммунальными отходами
Прямые расчёты с ресурсниками (вопросы 11-14) нужны, чтобы у нас гарантированно не было долгов именно за коммунальные ресурсы – при такой схеме каждый житель платит им напрямую, а долги они взыскивают самостоятельно
12. Принять решение о заключении прямых договоров на холодное и горячее водоснабжение с ресурсоснабжающей организацией
13. Принять решение о заключении прямых договоров на водоотведение с ресурсоснабжающей организацией
14. Принять решение о заключении прямых договоров на отопление (теплоснабжение) с ресурсоснабжающей организацией
15. Избрать уполномоченными лицами по формированию земельного участка:
a. Пономарев А.В., кв. 321
b. Копылов С.В., кв. 168
c. Стаховская Д.М., кв. 212
d. Швецова Л.Е., кв. 43
Пояснение по вопросу: мы не планируем во что бы то ни стало оформлять дворовую территорию в собственность со всеми вытекающими. По информации от экспертов, принятие на ОСС решения о формировании земельного участка создаёт хитрую ситуацию: вроде бы жители уже обозначили желание оформить участок, и в результате городские власти считают, что оформление – вопрос времени, и не предъявляют претензии к заборам, шлагбаумам и пропускному режиму. Теоретически с момента принятия такого решения могут пройти годы и даже десятилетия в «промежуточном» состоянии, когда мы двор не оформили и не платим за его обслуживание и при этом распоряжаемся им как собственным. А уж если в какой-то момент припрёт – оформим.
16. Утвердить установку шлагбаумов
17. Утвердить ограждение придомовой территории
18. Принять решение по открытию/закрытию мусоропровода
19. Принять решение о необходимости установки во дворе дополнительных антипарковочных столбиков, лежачих полицейских и ограждений газона в соответствии с предложенным эскизом
Это нужно, чтобы обеспечить безопасность детей во дворе и пресечь парковку на газонах и перекрытия возможности пройти из подъезда на детскую площадку.
20. Принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчёте
Это нужно, чтобы деньги, собранные на капремонт нашим домом, не тратились на ремонт старых панелек, а ждали ремонта именно нашего дома.
Обязательные формальные вопросы:
21. Утвердить размер ежемесячного взноса на капремонт в размере, равном минимальному размеру, установленному органом государственной власти г. Москвы, что с 1.07.2018 составляет 17 руб. за 1 кв.м.
22. Принять решение об определении владельца спецсчёта – ТСЖ
23. Избрать председателем собрания Пономарева А.В., кв. 321
24. Избрать счетную комиссию собрания в числе 3-х человек:
a. Копылов С.В., кв. 168
b. Стаховская Д.М., кв. 212
c. Швецова Л.Е., кв. 43
25. Утвердить способ извещения собственников о решении общего собрания – на информационных стендах на 1 этажах в подъездах и на сайте tvardovskogo12-2.ru
26. Утвердить способ уведомления о всех последующих собраниях – на информационных стендах на 1 этажах в подъездах и на сайте tvardovskogo12-2.ru. Бланки для голосования собственники получают самостоятельно у консьержей на 1 этажах в подъездах.
27. Утвердить место хранения документов общего собрания у инициатора собрания Пономарева А.В. по адресу ул. Твардовского, д. 12, корп. 2, кв. 321